10月29日，天鸿中国控股有限公司(下称“天鸿中国”)于港交所提交招股书，开启上市之路。
资料显示，天鸿中国成立于2005年，目前布局河北三城。记者注意到，近几年，天鸿中国的业绩下滑、土储掉队，且旗下项目多次出现违规操作。
递表前完成2.45亿元股息结付
招股书显示，天鸿中国主要专注于开发及销售住宅物业。2018-2020年及2021上半年，天鸿中国营收分别为4.35亿元、2.34亿元、3.67亿元和1.68亿元，毛利分别为3.37亿元、1.45亿元、1.24亿元和0.88亿元，整体毛利率分别为77.5%、62.1%、33.8%和52.6%。
招股书显示，天鸿中国2020年销售成本2.43亿元，同比增长176.13%。
从上述数据可以清晰看出，天鸿中国2020年毛利率出现大幅下滑。对此，天鸿中国给出的解释是，主要由于与零售物业相关的房地产开发及销售毛利率下降，以及一级土地开发的毛利率下降；成本波动主要由于2020年交付天鸿红星里项目导致建筑成本增加，红星里项目的土地收购成本截至2020年年底确认，且高于集团其他物业。招股书显示，天鸿中国2020年销售成本同比增长176.13%至2.43亿元。
值得注意的是，在招股书股息及可供分派储备中显示，截至2018年12月31日，天鸿中国进行了一次约2.45亿元的年度派息，悉数归控股股东魏国秋所有，已在此次提交招股书之前完成结付。然而，2.45亿元比当年天鸿中国1.83亿元的净利润还要高出0.62亿元。
在招股书股权架构图中，天鸿中国董事长魏国秋通过Buildking持有天鸿中国100%的股份，为天鸿中国的控股股东。这也意味着，魏国秋在天鸿中国赴港IPO前已“套现”2.45亿元。截至今年6月30日，天鸿中国可供分派储备仅有0.98亿。
土储仅剩5个筹备中的一级土地开发项目
在天鸿中国的业务构成中，一级土地开发占比较高。据统计，自2005年成立至今，天鸿中国总计开发6个项目，其中4个是完成一级土地开发项目后，通过公开招标、拍卖及挂牌出让获得的土地使用权。截至今年6月底，天鸿中国拥有两个总地盘面积约为78.91万平方米的一级土地开发项目或项目分期。
对于可供未来发展的土储，天鸿中国在招股书中表示，截至2021年6月30日，集团仅拥有5个筹备中一级土地开发项目，其中2个位于廊坊市、2个位于石家庄市、1个位于唐山市。另外，截至7月31日，该公司拥有总可销售建筑面积约为67.69万平方米。
在天鸿中国为数不多的开发项目中，曾经历若干不合规事件。招股书显示，2013年4月，天鸿红星里项目在未取得建筑工程施工许可证便开始施工。作为该项目的承建方天鸿中国全资子公司德融房地产也被责令停止施工及可能支付最高为建筑项目合约价格2%的罚款。直到2019年10月及2021年3月，承建商德融房地产才取得项目住宅部分及商业部分的建筑工程施工许可证。
此外，德融房地产在未完成相关竣工验收备案手续便在2017年12月向回迁户交付天鸿红星里的物业，此外，德融房地产在使用天鸿红星里的若干楼宇前未完成消防竣工验收程序。
包括天鸿红星里项目在内，天鸿中国旗下天鸿世家、天鸿凤凰湖畔项目均在未取得预售许可证的情况下违规开展预售活动，且未将规定的预售所得款项金额全部或直接存入指定监管账户。
招股书显示，在过去的财年，天鸿中国三家营运附属公司使用13人以个人名义开立的账户，这些账户属于9家中国银行的不同分行，合共27个个人银行账户，主要用于接收潜在客户支付的预售所得款项，收取旗下安悦物业的物业费用以及其他公司资金。值得一提的是，13人中包括天鸿中国的员工11人、魏国秋妻子以及魏国秋的兄弟。对此，天鸿中国方面也表示，2021年9月起已停止并禁止使用个人账户。
