8月24日，绿城中国(03900.HK)发布2021年中期业绩报告。期内，绿城中国实现收入361.35亿元，同比增长51.2%；毛利79.35亿元，同比增长28.32%；净利润39.10亿元，同比增长24.92%。然而，绿城中国看似漂亮的成绩单却暗藏隐忧。
毛利率、净利率持续下滑
今年上半年，绿城中国的自投项目销售均价达28226元/平方米。绿城中国表示，上述均价保持了行业领先水平。不过，较高的均价并未传导至绿城中国的毛利率与净利率。期内，绿城中国毛利率由去年同期的25.88%下滑至21.96%，净利润率也由去年同期的13.1%下滑至10.82%。
业内人士表示，集中供地开启后，不少热点城市的土拍规则调整为“限地价、限房价、竞品质”，限房价或将进一步压缩绿城中国的品牌溢价空间，其未来的毛利率与净利率可能会持续走低。
来源：绿城中国2021年中期业绩公告
值得注意的是，在2019年中期、2020年中期、2021年中期，绿城中国其他收入及收益(包括其他收入、其他收益及亏损)分别为13.05亿元、16.16亿元、16.08亿元，在净利润中的占比依次为42.48%、51.62%、41.13%。
附注显示，其他收入及收益主要指利息收入、综合服务收入、股息以及汇兑损益等。“其他收入及收益多是一次性的，不具备可持续性。该项收入在净利润中占比较高，反映出绿城中国的净利润成色不足”，一位财务人士指出。
资产负债率持续攀升
今年上半年，绿城中国在31个城市新增项目67个，总建筑面积约1186万平方米，预计新增货值2140亿元，按照权益计算的货值1450亿元，占比为67.76%。截至6月30日，绿城中国共有土地储备项目251个(包括在建及待建)，总建筑面积约6034万平方米，其中按照权益计算约3495万平方米，占比57.92%；总可售面积4048万平方米，权益可售面积为2336万平方米，占比57.71%。
“权益占比较低，显示绿城中国有大量项目是合作开发，但合作开发会吞噬绿城中国的净利润。绿城中国此举旨在通过合作开发提升全口径销售额，进而做大规模”，一位接近绿城中国的消息人士透露。1-6月，绿城中国累计取得总合同销售金额1717亿元，同比增长88%。其中，归属于绿城集团的权益金额713亿元，占比仅为41.53%。
错失发展的黄金时代，绿城中国的规模诉求依然强烈。早在2019年，绿城中国主席兼执行董事张亚东曾提出“2025年冲击5000亿元”的战略规划。此后，在销售业绩增长的同时，绿城中国持续加杠杆，资产负债率与权益乘数一路攀升。
截至6月30日，绿城中国的资产负债率为81.33%，2019年底和2020年底的数据分别为79.48%、79.58%；权益乘数为5.36，2019年底和2020年底分别为4.87、4.90。
截至6月30日，绿城中国剔除预收款后的资产负债率为73.5%，净负债率为75.2%，现金短债比为2.01。依照“三线四档”融资新规，绿城中国有一项超阈值，位于“黄档”行列。
多地项目因违规被通报
今年上半年，绿城中国多地项目因违规被通报。8月份，有买房人在宁波民生e点通投诉“绿城春熙云境强制要求购买升级包，不提供普装样板房”。随后，当地住建部门回复称“已再次告知开发商相关的法律法规，要求规范起销售行为”。
“绿城春熙云境项目此举涉嫌违规。根据相关法律法规，预售许可之前必须设置好普通装修及升级装修样板房各一套并向购房者开放，严禁捆绑装修等违规行为”，一位律师告诉记者。
7月初，济南市住建局发布通报，称济南安投实业雪山二期首期出让A-14地块项目(绿城春来晓园)1号楼商品房预售许可(济建预许2021516号)系采用欺骗手段获取。随后，济南市行政审批服务局通报，7月8日雪山二期首期出让A-14地块项目1号楼商品房预售许可已被撤销，同时济南安投实业通过告知承诺办理工程建设审批手续的资格也被取消。
除上述两个项目外，绿城桂语兰庭也遭到通报。今年2月，西安住建局通报称，西安文豪实业有限公司(下称“西安文豪”)在销售“东晋桃源·沁福源项目(推广名：绿城桂语兰庭)”过程中，未提供合同文本，要求购房人在空白纸张上签字、盖章，并要求购房人将购房款交存至非资金监管账户。当地住建部门对西安文豪的违法违规行为记5分，并暂停房屋网签权限。
“上述违规多半是为了冲销售业绩，尤其是在市场进入下行通道时，为了加快项目周转、早日回款，一些企业就会选择铤而走险。反过来，项目违规频发，也会损害绿城中国的市场信誉”，上述消息人士指出。
资料显示，期内，绿城中国从拿地到开工、开盘及交付时间分别为4.0个月、6.8个月及30.6个月，同比提速10%、8%及6%。而上年同期分别提速24%、10%及5%。用业主的话说，“绿城的规模大了，速度快了，投诉也多了”。
