今年6月中旬，位于北京旧宫区域的中铁华侨城·和园首批业主迎来收房日，但很快，他们便开始通过各种渠道表达不满。
据业主反映，开发商原本承诺“每平方米1万元”的精装修，在实际交房时出现多处质量问题，此外，多项在销售时承诺的内容并未兑现。
《中国经营报》记者采访了解到，业主反映的除了精装减配等问题外，该项目近两年还通过加推毛坯房等方式“变相降价”，但由于主打高端改善的大户型，项目销售去化较慢，成为这几年北京市场改善型项目去化缓慢的缩影。
和园项目开发企业相关人员回复记者采访时表示，公司与业主签订的商品房买卖合同中，从未约定装修标准，装修标准从未单独列明价格，装修作为房屋整体一部分整体出售，且装修的建材完全符合质量标准和环保要求。
精装减配
近日，多位业主向记者反映，自己所购买的中铁华侨城·和园项目“收房时，室内大理石地板有多处裂缝，原来承诺的精装修要用的各种品牌用材均大打折扣，肉眼可见的劣质”。
一位2018年购房的业主表示，他们在购房时，销售人员曾承诺，此小区所有房源均为精装修交付。“精装标准都是按照每平方米1万元的标准来做的，地板、玻璃、燃具家电等室内装修均采用行业知名品牌。”
记者在多位业主家看到，客厅地面上多处出现裂缝缺口，有的暂时打上补胶，不少室内的木质地板色差不一。
除此之外，据业主反映，在购房时看重的智能家居系统、智能电梯在收房时也并未兑现。“这让我们感到被骗了，因为我们买房子时是看重这个亮点的。”有业主表示。另外，按照业主的说法，该项目所承诺的一梯一户也并未实现，业主在收房时发现，变成了两梯两户，居住私密性和体验大打折扣。而原本规划的西门，在小区路标上也取消了。“实际上根本就没打算建。”有业主说道。
面对这样的交付场景，不少业主纷纷向开发商质疑，并要求尽快按照当初承诺兑现，但对于业主的种种要求和质疑，开发商以“一切以合同为准”回应。
记者从购房合同上了解到，业主反映的销售人员承诺内容并未在其中体现，比如精装修用材的品牌、一梯一户的配置、智能家居系统以及建设西门等，这让业主感到十分被动。“那么厚的购房合同，拿到时就让你签字，谁会想那么多。”
此外，记者在部分135平方米、139平方米的户型内看到，客厅阳台处承诺赠送的面积，变成了一面不具有实用功能的墙，所在楼栋所有楼层同位置的户型均是如此，不仅遮挡室内光线，且存在一定安全隐患。
据该项目内部人士透露，实际上，这个赠送的面积在向行政部门报批的建筑方案上并没有相应体现。“如果真的建成了赠送面积就属于违建，房屋验收就通不过了。”
对于业主所反映的问题，该项目公司相关人员在回复记者采访时表示，该项目与业主所签订的商品房买卖合同中，从未对精装修标准作出约定，也未对装修标准单独列明价格，装修作为房屋整体一部分进行出售，且装修建材符合质量和环保要求。对于业主所反映的装修局部质量问题，进行维修、更换，确保交付标准合格。一梯一户、部分户型赠送面积在合同中从未约定，西门为宣传效果使用，合同并未约定，若后期业主需要，可以在征得业主同意的基础上与属地政府沟通，争取增设西门。智能家居系统目前能够正常使用。
针对以上问题，记者咨询了北京东元律师事务所律师李松，他解释：“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
李松向记者分析道：“很显然，这些客户所接收到的宣传内容已经影响到了客户的购买意向，尤其是关于精装修的承诺，这是非常重要的影响因素。所以业主有权要求开发商按照宣传承诺交付房子，或向开发商索要赔偿。”
变相降价
据业主反映及实地走访，记者了解到，实际上这两年该项目已经多次“变相降价”。多位在2018年购房的业主向记者反映，他们当时购买的房子均价在66000元/平方米，“当时最高是72000元/平方米”。而一位在2019年下半年购房的业主表示，自己是以62000元/平方米的价格购买的。
据业主们反映，其在购房时被告知，该小区均为精装修交付。但现在，该项目对外委托的渠道方内容显示，毛坯价格约55000元/平方米。
该项目营销总监曹子毅告诉记者：“项目从2018年底开始加推毛坯的楼座，前期所卖的150平方米以下户型做的是精装，后期150～180平方米的户型做的是毛坯。”但对于后期加推毛坯的原因，他并未正面回答。
针对后期加推毛坯房，该项目公司相关人员表示：“我公司作为市场经营主体，有权根据市场变化自主确定自己的营销方案。在经过政府有关部门批准后，实施的经营调整，属于企业经营自主权应有之义，对此无可置疑。”
今年四五月份，该项目房价出现小幅上涨，据销售人员介绍，“平均每套总价涨了二三十万元”。对此，曹子毅表示，是因为“今年四五月份，北京市场出现小阳春，项目价格跟着上涨了一些”。
据了解，该项目由中铁置业集团北京有限公司和华侨城(北京)投资发展有限公司联合开发，所在区域已被划为亦庄新城板块，距离地铁8号线德茂站1公里距离，项目主打高端改善户型，面积较大，该项目附近有南海子公园，成为销售人员口中的一大卖点。
一路之隔的是中国铁建·花语府，与该项目定位类似。另外，该区域内还有同样主打高端改善户型的限竞房首开保利·熙悦林语，从2018年开盘以来均价一直在52000元/平方米左右，但同样去化较慢。
“一般这类大户型去化都相对较慢，这个项目之所以加推毛坯就是因为前期精装卖得不太顺利，也算是变相降价了，毕竟2018、2019年这两年北京市场整体行情都不太好。”一位项目内部人士告诉记者。与该项目情况类似，马路对面的中国铁建·花语府从2017年最高的73000元/平方米(精装修)均价逐渐下调，目前均价为6万元/平方米。
与上述项目情况相反的是，这两年，该区域涌现出多个限竞房项目，因为主打70/90刚需户型，销售去化速度大都较快。“这是因为我们项目定位是高端改善，总价较高，区域限竞房价格较低，所以我们项目去化会慢一些。”曹子毅解释道。
据了解，今年初，绿城以67亿元拿下旧宫纯商品房地块，楼面价35632元/平方米，溢价率34%，该地块容积率2.5，控高80米，体量较大，规划建面约19万平方米。
